加拿大留学生“以房养学”全攻略
近年来，“以房养学”作为海外投资中最常见的形式，俨然成为一股新潮流。在留学趋势的推动下，面对高昂的留学生活费用，不少家庭开始考虑通过海外置业的方式为孩子的留学铺路，希望实现置业与学业的双赢。
温哥华因为其得天独厚的教育、人文和自然环境，一直是海外留学生的首选留学目的地。很多家境较好的华人留学生会在加拿大购置一套房产，不仅能自住，还能作为投资，不论是分租出去获得稳定现金流，或者毕业后回流再卖掉，还能赚一笔不小的房屋增值回报。
那么在考虑贷款买房前，先要了解清楚留学生买房到底都有哪些好处？
从长期来考虑，留学生在加拿大买房有这十大好处：
1. 设想你每月付$750房租，租金每年上涨5%，25年后你付出的租金总是$430,000，而你还是两手空空，名下无房。假如你早早买了房子，那么25年后就已付清了全部贷款，舒适地坐拥一大笔财产。更别提，现在大温地区的租金更是越来越高不可攀了…
2. 如果你肯做25年的投资，其资本增值将是巨大的，所以不要期待短期内获利，而要把买房作为长线投资来对待。
3. 买房是一种非常有效的储蓄方法，在25年内每个月存一笔钱。即使没有其它煺休储蓄或投资计划，你已经在为未来有效地进行积蓄。
4. 留学生购房是全家移民的“第一站”。留学生通过买房，可增加对本地房地产市场的认知；日后若全家移民，也可协助其父母选购房屋。
5. 拥有自己的房屋，你可以按自己的特殊需要来安排。把暗室或木工房布置在地库。试一试自创的粉刷和装饰，把壁画贴在墙上，修一个凉台或建一个梦想中的厨房。
6. 学会独立生活：加拿大本地人工的价格非常高，所以这边的人大多自己清洁、维护和保养房屋。在加拿大购房的留学生可学到不少技能，小到打扫卫生，大到同物业公司交涉，解决房屋保养维修等问题。
7. 租金收入可以用来偿还贷款和缴纳地税。待完成学业后，既可以卖掉房产获得一笔可观的收入，也可以继续通过房屋出租获得租金收益。
8. 如果你打算向银行或其它金融机构错钱，拥有房产是谈判时的有利条件。
9. 很多投资项目盈利，都要纳本金增值税，而自住房屋在出售时的增值部分，不必交税。这样你的投资所得就更多地留在了自己的口袋里。
买房好处多多，这也是为什么很多留学生考虑在求学过程中就考虑早下手。但是买房毕竟是大事，一定要了解自己的需求并知道相关政策规定，买房才能买得安心。
想要“以房养学”，选择房产时最好满足这四个条件：
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房屋近学校及公共设施，而且一定要交通方便；
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选择新建公寓性价比更高；
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房屋所在社区治安良好、环境优美；
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选择容易出租和管理的物业；
温哥华房地产市场近年来保持着较高的增长幅度，学校周边的房屋可以轻易找到租客，家中空闲房间可以出租给同学，安全和出租率都可以得到保障，租金收入可以用来偿还贷款和缴纳地税。待完成学业后，既可以卖掉房产获得一笔可观的收入，也可以继续通过房屋出租获得租金收益。
无论是留学生还是一般的海外华人买家，买房先要确定最重要的两个条件：
1. 目的性：如果是用于旅游，可以当成度假屋；若是有孩子在此地上学或是有亲戚在这里，则可以当作第二居所;
2. 贷款：比例35%-50%不等，区别在于贷款额度的大小。
如果贷款额度小于或者等于100万，贷款比例就可以占到房子的65%，就是说你可以买一套价值153万8千元的大房子。
如果你想要买一套更大的房子，贷款额度超过100万，也就是买价超过153万8千，这个时候贷款额度保守来讲只能给你50%了。
再往上，也就是买房金额超出400万，也就是贷款额度无论如何都超过200万的时候，这时候海外买家就需要提供资产证明。资产不在加拿大，也可以在境外，比如国内股票和持有的股份，银行存款，各种，房子就不用说了在哪里都是硬通货，并没有硬性规定要需要提供哪几种资产证明，总之可以证明资产足够大、能够降低贷款风险的材料就行。
加拿大买房贷款的手续流程大致可分为7步骤
需要准备的文件大约分房屋材料，个人材料以及首付材料3个部分。客户签署买房合约通常都有“银行审批贷款合格”这项条件，所以在建议在买房前去银行咨询贷款事宜。以下为流程：
1. 买方、卖方签初步的买卖合约 (offer) ;
2. 买方在银行提出贷款申请 ;
3. 银行审核(creditadjudication)申请 ;
4. 审核批准后，买方和银行商讨贷款产品及细节 ;
通常还有一项解除条件的动作。由于客户签署的合约通常都有–银行审批贷款合格–这项条件，所以在银行审核批准后买家通常要解除条件进一步的确定合约细节及交定金。如果银行审核批准不合格，买家通常可以提供新的，更有力的申请文件或考虑是否继续买方合约。
5. 送按揭贷款合同 (mortgage documents) 及贷款总额到律师办公楼；
6. 买方签署按揭贷款合同, 律师办理抵押登记 (registration) ；
7. 在成交日 (completion date)，律师在银行的指令下依条例放款。
首先在加拿大购置房产，任何身份的人都有权利向银行申请房屋贷款。但银行在审核房屋贷款时对非本省居民有相对严格的风险控制机制和规定。即使是加拿大公民或永久居民在申请房屋贷款时，银行通常审核下面两个指标：
1. 购房者的信用，根据购房者的信用来判断是否可以贷款；
2. 购房者的家庭年收入，根据家庭年收入来判断可贷款的数额。
如果按照这个标准，作为国际留学生，既没有相应的信用记录，又没有实际的收入，似乎就没有希望贷款买房了。其实不然，在这里银行还有一个变通的规定，对于没有信用，或信用不好，没有收入或收入不够的情况，只要购房者自己支付房款的35%，银行视同无风险贷款，就会将剩下的 65%贷给购房者。而且贷给你的款将会是比较优惠的贷款利率。
如果没有足够的35%首付款，是不是就不能买房子了呢?
答案是可以。作为国际学生，如果没有足够的35%，要想贷款买房，唯一能做的文章就是如何凑齐这银行要求的35%首付款，争取到65%相对优惠的银行第一贷款 (First Mortgage)。第二贷款 (SecondMortgage) 就是渠道之一。一些小的金融机构甚至一些投资者愿意承担相应的风险，以相对高的利率贷款给一些首期不足的购房者。这样一来，就给自己的首期款不足35%的购房者提供了一个可以买房的机会。
在考虑Second Mortgage ( 第二贷款 ) 时，贷款利率通常会比银行的第一贷款利率高一些，但是具体的利率要视贷款人所具备的条件而定。需要提醒注意的是，在考虑SecondMortgage( 第二贷款 )时，一定要做好预算！
首次购房除了首付外还有一些杂项开支，通常还要预留一部分验房费税费律师费等交易相关的开支，因此自己最好要准备房款的35%以上。
留学生初来乍到可能对加拿大的买房贷款事宜不太清楚，容易有所疏漏。
申请贷款前务必提早做一些安排，如下：
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1. 有加拿大银行帐号
加拿大所有的5大银行均在中国设有各种分支机构可以办理开户，比如ScotiaBank (丰业银行)就与光大银行合作，方便客户在中国就开好加拿大银行的户口，一登陆加拿大就可以激活使用；BMO(蒙特利尔银行) 在京沪广均有办事处可以办理信用卡申请业务，抵埠后到就近的BMO分行激活即可。
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2. 尽早积累信用分数
不管是留学生还是新移民，来到加拿大后，都会被加拿大信用体系建立一个档案。每个人都会有一个信用积分( Credit Score，又称Beacon)。这个信用积分的作用可是不容小觑的。银行和其他的信贷机构通过信用积分来了解你的财务状况。信用积分决定你是否能得到抵押贷款或信用卡。
买房看似简单 其实也锻炼了人
无论是自住还是出租，自己是房主了，都要和各种人打交道：经纪人、贷款人、律师、会计师、政府工作人员，房屋维护保养人员乃至邻居及房客。接触的面会比较广，与人交往的能力与沟通的技巧相应就会比只做房客要求多一些。
为什么做房主反而要更多的自律呢？因为房子是你自己的，要考虑房产的保值及增值，房前屋后的整理，室内的清洁卫生，房屋的维护保养，都需要付出心血。如果自己不注意平时维护，以后房屋不能保值增值，吃亏的还是自己。
做房客时，需要跟房东及其他房客打交道，而自己做房主了则需要学会如何与邻居相处，如何与房客打交道。